如何簽訂購(gòu)房合同（精選2篇）
1. 如何簽訂購(gòu)房合同 篇一
目前，大家簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，最好使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬(wàn)事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房時(shí)也應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。
1、認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題。在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)一般兩種情況：一種情況是開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷(xiāo)售，俗稱(chēng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；另一種情況是開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷(xiāo)售的是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人不想購(gòu)買(mǎi)該房屋，就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。
第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國(guó)《民法典》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的。但最高人民法院于20__年4月28日公布，于20__年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購(gòu)書(shū)肯定是無(wú)效的；如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)的地位將和開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷(xiāo)售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)相同。
第二種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，需要看認(rèn)購(gòu)書(shū)是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備�！蹲罡叻ㄔ航忉尅返�5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，肯定具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書(shū)都不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力如何 《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書(shū)，就必然沒(méi)有法律效力。但是如果認(rèn)購(gòu)書(shū)僅規(guī)定了房號(hào)、面積和價(jià)格等條款，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。
2、補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題。在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商除和購(gòu)房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同外，還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款，如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)�、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開(kāi)發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門(mén)有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋，開(kāi)發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任�！庇捎谘a(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此，購(gòu)房人不要急于和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái)，找專(zhuān)家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái)，并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商擬定的，保護(hù)購(gòu)房人的條款很少，因此，應(yīng)在專(zhuān)家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條款。如果開(kāi)發(fā)商不能滿足購(gòu)房人以上的合理要求，那么，購(gòu)房人最好不要和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
3、售樓廣告問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商為宣傳、推銷(xiāo)其商品房，一般都散發(fā)售樓書(shū)，發(fā)布商品房銷(xiāo)售廣告，作出不少許諾。從法律角度來(lái)說(shuō)，售樓書(shū)，廣告等都是開(kāi)發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本條款。此類(lèi)廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng)，不能直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告行為，購(gòu)房人雖不能依據(jù)合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買(mǎi)商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書(shū)或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時(shí)向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請(qǐng)予以查處，或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。
同時(shí)，國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定》也對(duì)房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項(xiàng)以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購(gòu)房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷(xiāo)售廣告問(wèn)題。
不過(guò)為了避免不必要的麻煩，購(gòu)房人最好在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫(xiě)入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實(shí)時(shí)告開(kāi)發(fā)商違約。
4、樣板房問(wèn)題。目前在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購(gòu)房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷(xiāo)商品房。在購(gòu)房合同中并沒(méi)有約定商品房與樣板房不一致時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房，因此購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此�！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開(kāi)發(fā)商未作說(shuō)明，致使購(gòu)房人因重大誤解而訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，購(gòu)房人可以根據(jù)《民法典》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷(xiāo)購(gòu)房合同(變更還是撤銷(xiāo)購(gòu)房合同由購(gòu)房人進(jìn)行選擇)。
5、質(zhì)量問(wèn)題。有些購(gòu)房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí)，應(yīng)同時(shí)向購(gòu)房人交付《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這兩書(shū)已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，是購(gòu)房合同的重要組成部分，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。
商品房竣工驗(yàn)收，是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開(kāi)發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問(wèn)題。
根據(jù)《最高法院解釋》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在下列情況下，購(gòu)房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。《最高法院解釋》第13條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。
總之，你在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，不要著急，盡可能多咨詢一些專(zhuān)業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對(duì)等的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
2. 如何簽訂購(gòu)房合同 篇二
新的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》的使用，使購(gòu)房者的權(quán)益更加得到保護(hù)，許多讀者來(lái)信詢問(wèn)，怎樣填寫(xiě)新合同呢
日前，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、政策法規(guī)司聯(lián)合對(duì)新的合同示范文本如何填寫(xiě)逐條進(jìn)行了說(shuō)明，本版摘錄了一部分，希望能在購(gòu)房者簽合同時(shí)給予幫助�！幷�
第五條面積確認(rèn)及面積差異處理
說(shuō)明：本條約定按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房的面積確認(rèn)及面積差異處理。
根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以“建筑面積”、“套內(nèi)建筑面積”(本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。
說(shuō)明：本款是要確定處理面積差異的依據(jù)。進(jìn)行面積差異處理必須與計(jì)價(jià)方式相對(duì)應(yīng)，這樣才有可比性，即，選擇按建筑面積計(jì)價(jià)的，以產(chǎn)權(quán)登記時(shí)確認(rèn)的建筑面積數(shù)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理;選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，以產(chǎn)權(quán)登記時(shí)確認(rèn)的套內(nèi)建筑面積數(shù)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。
當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。
說(shuō)明：當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)時(shí)，是以整個(gè)商品房為計(jì)價(jià)單位，不涉及到單方建筑面積或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)問(wèn)題，因而就無(wú)從談起面積差異處理問(wèn)題。對(duì)于按套計(jì)價(jià)的商品房如何在合同中確定總價(jià)款，20__年4月發(fā)布的《銷(xiāo)售辦法》(建設(shè)部令第88號(hào))對(duì)此有明確規(guī)定，可為當(dāng)事人雙方提供依據(jù)。
該辦法規(guī)定：按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。
按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
因此，采取按套計(jì)價(jià)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)價(jià)款及相關(guān)違約責(zé)任等問(wèn)題專(zhuān)門(mén)進(jìn)行約定。
合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
說(shuō)明：本條中的產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)登記的房屋面積，是商品房最終的確定面積，也是按面積確定價(jià)款的最終依據(jù)。
商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第____種方式進(jìn)行處理：
說(shuō)明：本款是要求當(dāng)事人雙方約定誤差處理方式。為了體現(xiàn)合同的雙方自愿原則，第一種約定采取雙方自行約定方式。考慮到買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)中處于弱勢(shì)地位，為了提醒買(mǎi)受人，本示范文本又明確寫(xiě)了第二種約定方式，當(dāng)事人可以借鑒第二種約定的表述方式自行約定，也可以直接約定采取第二種方式。
需要說(shuō)明的是，為了充分保護(hù)買(mǎi)受人的利益，解決目前商品房買(mǎi)賣(mài)中的面積糾紛問(wèn)題，《銷(xiāo)售辦法》第二十條明確規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;
(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。
本條中的第二種處理方式基本上是《銷(xiāo)售辦法》第二十條規(guī)定的具體體現(xiàn)。
1、雙方自行約定：
(1)_________________;(2)________;(3)__________;(4)________。
2、雙方同意按以下原則處理：
(1)面積誤差比絕對(duì)