物業調研報告（通用10篇）
1. 物業調研報告 篇一
一、引言
隨著國民經濟的高速發展，中國的房地產業業發展得如火如荼。而據我們觀察發現，天津作為大城市，其房地產業早已漸趨成熟。相對地，物業管理服務業也應運而生。物業管理，簡單來說，就是人們對物業的管理活動，泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及租售后的管理和服務，包括房地產開發的早期介入和前期管理以及房屋及設備、公共設施的保養、維修，住宅小區的治安、環衛、交通、分送信報、公共綠化、道路養護等內容，范圍相當廣泛。有的物業管理還兼營小區內的商業服務、搬家服務、家政服務、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務項目，寓管理于服務之中。
在市場經濟體制下，隨著生產生活節奏的加快，人們對物質文明和精神文明內涵和外延認識的提高與深化，以及物業市場產權交易的頻繁，從物業管理的發展趨勢來看，物業管理的范圍將是越來越寬，人們所需要的物業管理服務項目業將越來越細化。因此，為了更好地了解認識天津市中低檔住宅物業管理服務的真實狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區——小海地區域的住宅，并對其物業管理服務狀況的調研。通過以調研問卷的方式對小海地物業管理服務的基本狀況及居民的滿意度進行了測評。希望通過這次調研可以大體了解天津市中低檔住宅的物業管理服務水平、質量，從中可為相關部門比較客觀的需求情況，也能為天津市房地產市場物業管理服務的健康發展提供必要有效的幫助。
二、研究設計
（一）研究的理論假設
“天津小海地房地產物業管理服務狀況”的概念界定：房地產物業管理的服務狀況能從幾個方面調研，從對居民的收費公布中，了解是否有亂收費現象。調研居民對小區物業管理公司最不滿意的地方，從中了解天津中低檔住宅物業管理公司所存在的不足現象，從中更深入調研天津居民對物業服務公司的要求。
（二）調研對象
小海地地區的居民樓，玉峰花園、龍博花園、桂山里
（三）調研時間
4月9日就現有規劃方案專項討論會
4月13日提交調研問卷樣本及調研細化方案 4月16日進行問卷的新一輪修改，并最終確定。
4月17日-5月6日走訪小區，逐個進行訪問，問卷總數80份，有效問卷70份5月7日-13日進行數據統計分析，市調報告完成提交
（四）調研方法
首先采取調研問卷的方式即“撒網”，在問卷中篩選出較為合理的問卷，進行歸納整理，做成柱狀圖，找出關注度最高地物業問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優秀物業的.管理經驗，提出較為合理的解決方案。
（五）調研內容
為了更深入的調研小海地地區物業管理服務，本小組特從以下幾點進行調研。
1.調研小區的物業管理和服務質量：分別從小區環境、安保、配套設施等方面對業主進行調研，從而分析小區業主對小區物業管理服務的質量和滿意度。
2.調研小區的物業管理收費滿意程度：項目收費標準、是否出現亂收費現象等的方面對業主進行調研，從而分析小區業主對物業管理的收費滿意度和更好的規范小區物業管理費的收取。
（六）資料的收集和分析
資料主要來源于發放的問卷。本次調研了三個小區，實際發放問卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問卷80份，有效回收率100%，全部問卷資料由調研員檢查核實后進行編碼，然后輸入計算機基本情況。
分析方法：在問卷中篩選出較為合理的問卷，進行歸納整理，做成柱狀圖，找出關注度最高地物業問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優秀物業的管理經驗，提出較為合理的解決方案。
三、調研結果與分析
（一）調研結果
無論從哪個年齡段的人來看，衛生環境都是最突出的問題，在走訪過程中，我們也親身體會到小海地地區的衛生環境問題確實很嚴重，其次安保問題與配套設施問題也不容忽視。但我們的調研主要針對最突出物業問題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對小海地地區衛生環境問題。
（二）衛生環境問題原因分析
1.小海地地區居民中，中老年占很大比例，消費能力偏弱，對物業服務要求也不高。
2.多數小海地地區居民原為附近工廠的工人，人群整體素質相對偏低，經濟能力不高；除此之外，小海地地處天津河西區與津南區交界處，人員流動比較大，不利于管理
3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理，導致兩方互相推卸責任，最終無人管理的結果。
4.與天津市內六區房地產狀況相比較，小海地住宅屬于中低檔住宅，價格相對較低，配套設施相對不夠完善，物業水平相對不夠成熟。
5.缺少居委會及業主委員會的管理。
四、結論與建議
1.建立健全業主大會制度，要解決物業管理中存在的難題，應該說，健全業主大會制度是一個突破口。通過業主委員會與物業管理中心協調，并對其工作進行監督。
2.進行先期清理，街道組織社區、潔安序物業對院內的亂搭亂建等進行清理。讓居民享受干凈的衛生環境的舒適感，進而提高居民對衛生環境的重視。
3.廣泛宣傳，認真摸排。各社區、各單位要結合實際，利用閉路電視、廣播、黑板報、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開展宣傳活動，各小區社區至少懸掛宣傳橫幅1條，通過宣傳使廣大群眾明確整治的標準、重點和要求，以營造濃厚地整治氛圍。
4.利用大運會的契機，“人人動手，清潔家園，喜迎大運會”以此調高居民“家園主人翁”意識。
5.政府及街道居委會等要進行不定期的衛生環境檢查，強化監督，落實獎懲。
6.對物業公司來說標準化管理和操作是確保工作質量長期穩定的基本要求，工作標準是實施標準化管理和操作的前提條件。工作標準的制定一定要有可操作性和可考評性，也就是說：既要使操作人員知道自己應工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標準進行考評來控制工作質量。
每天做到“四個一”：一布置安排，一檢查考評，一總結講評，一交流學習，就可以保證控制過程兼顧結果，并且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個環節，規范到每一個細節，精確到每一項操作，從而達到日日控制，事事控制；在此基礎上，通過日常的互動交流學習培訓不斷地提高主管人員和操作人員的素質，并且通過持之以恒地反復抓，抓反復，抓重點，抓提高，在操作人員、主管人員、業主（住戶）共同努力下，就一定能夠持續的改進提高住宅小區環境衛生質量，滿足業主（住戶）的需求和潛在需求。
2. 物業調研報告 篇二
物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰自我加壓探索精選論文新課題的過程。
一目前我鎮物業管理試點工作開展情況
上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：
1社區：社區選擇三星花園小區做為試點。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業主委員會。
二社區：社區去年最先推行物業管理，并成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理衛生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復大門及門崗提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，并正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規范化管理軌道。
三觀山社區：試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建筑公寓）移交社區，并和鎮政府簽定協議，不再承擔建筑公寓內的衛生創建等任務，請求取消建筑公寓做為其創建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區在小區內實施過物業管理，后因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，后來小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題后再議物業管理事宜。
四老西門社區：老西門社區做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院電影庭院土產庭院醬園廠庭院商業新村橋頭花園等地開會走訪，征求業主意見，了解物業管理現狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。
五渫陽社區：試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（宏天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿后，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案并召開業主大會。
六中渡社區：社區選擇小區做為試點。小區是原廣福橋煤礦職工宿舍區，有業主近七十戶，改制后由社區接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區還要負債投入。今年，社區在該小區率先推行物業管理，組織召開業主大會，選舉成立了業主委員會，并協助完善了業主規約。六月份，小區正式開始自治管理。
二物業管理工作開展過程中存在的難點
1社區對物業管理的社會效益認識不足。個別社區認為物業管理與小區管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
2硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規范，無門崗和門廳，現在組織修建也不好規劃。二是居民區下水道電路等物業管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
3規范控制混亂。小區內亂搭亂建現象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
4收取物業管理所必須的費用存在一定的難度。有些業主認為物業公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
5物業管理企業動作欠規范。現有的幾個物業管理企業，市場化程度不高，管理不是很專業，缺乏先進的管理經驗與模式，營利的目的太明顯。
6前期物業管理不規范，開發建設所遺留下來的問題對物業管理形成了極大的障礙。
7業主大會難組織。居民對物業管理的含義認識不清信心不足，參加會議的積極性不高。
8媒體關注程度不夠。
三對我鎮開展物業管理工作的幾點建議
1嚴格執行物業管理的法律法規及規章，使物業管理的管理服務經營收費等各方面各環節做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業營造良好的發展環境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業管理市場準入制度。加強物業管理市場的培育，鼓勵房地產開發房地產管理分業經營。鼓勵開發商從社會上聘請那些經過實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業管理公司，引進競爭機制，促使物業管理行業朝高度市場化方向發展。
2物業管理企業要按照“產權明晰權責明確政企分開管理科學”的要求，建立現代企業制度。要逐步提高物業管理從業人員的素質，多種渠道多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供人才資源。
3社會公眾應客觀公正的看待物業管理這一行業，加深對這一行業的了解并對這一行業的作用充分重視，促使業主形成正確的物業管理消費觀念。
四下一步工作重點
一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；
二是建立健全新的物業管理模式和管理機制；
三是加強業主大會組建的指導監督工作；
四是進一步規范前期物業管理招投標工作；
五是建立“質價相符”的服務收費機制；
六是大力提高物業管理從業人員素質；
七是理順好物業管理與社區建設的關系。
3. 物業調研報告 篇三
近年來隨著房地產市場富強進展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深化基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面綻開了調研。現將調研狀況報告如下：
一、我市物業管理工作的現狀
㈠小區物業管理的基本狀況
物業管理這個行業隨著我市近年來的住宅小區的不斷增多而顯得越來越重要，它關系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業管理辦公室，主管和規范北鎮市物業管理行業，通過實行物業公司申報考核機制、建立專項修理基金制度、成立業主委員會、頒布相關法律法規等一系列措施，將全市的物業管理工作逐步推向法制化、規范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業面積30萬平方米。有住宅小區147個，有28個小區由物業管理企業管理，其余小區部分由所屬單位管理，部分由業主自行管理。
我市物業管理居住面積已有90萬平方米，9家物業服務企業取得物業服務企業資質，物業從業人員80人取得從業資格證書，新建小區物業掩蓋率達100%，我市的物業管理工作從過去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業服務質量，樹立良好城市形象，發揮重大作用。
㈡住宅小區的特點
1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開發的設施不完善、甚至是臟亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業形同虛設。
2、老舊小區遺留問題多。由于歷史的緣由和客觀條件限制，我市部分居住小區建成時間較長，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的`小區建設規模小，相關手續不完備；個別小區還是放開式的，給物業管理工作帶來肯定難度。
二、存在的主要問題
1、物業管理服務行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業管理辦公室對物業行業進行管理，也出臺了許多政策和法規，例如《北鎮市物業管理方法》對我市物業管理方面進行指導和約束，但是由于物業方面的廣博性與繁雜性，我市對物業管理企業的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素養不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差。
2、費率不統一，老舊小區物業管理服務收費率低。從物業管理服務收費標準方面看，從1元/月/平方米到0.5元/月/平方米不等。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒有物業，只是業主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的緣由是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受力量有限。三是業主反映的問題得不到準時解決，引發居民不滿心情而影響交費。四是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。
3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規范。業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業辦法愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒有成立業主委員會，有些問題只是個別業主私下向物業反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的緣由是：一是大多數業主熟悉不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒有必要；部分老舊小區開發的較早，那時沒有特地的物業，只是開發商代管，由于贏利不高或收費率低等緣由，對小區棄之不顧，造成無物業管理的現象，其業主認為業主委員會更無必要，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟識，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參加意識不強，即使有業主委員會，其成員組成簡單、人員良莠不齊，缺乏“有力量、出名望、善協調”的組織者。四是有些個別小區業主委員會雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無法真正地發揮其作用，最終不了了之，形同虛設。
4、物業行政管理體制尚未理順。行使對小區物業行業管理職責的是市住建局下屬的公共事業管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業公司真正約束的作用沒有真正發揮出來。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種沖突交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，簡單造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。
5、無物業管理的個別住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我市尚存許多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境臟亂差、房屋立面破損嚴峻等問題，加之規模小，戶數少，大的物業公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，其中存在的諸多問題已成為廣闊業主反映劇烈的熱點、難點問題。
三、看法和建議
針對物業管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業管理工作，提高物業管理水平，提出如下看法與建議：
1、要完善物業管理源頭監管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，仔細落實各項監管措施，從根本上削減物業管理沖突糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的看法和建議，著手制定物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規范和約束物業管理企業和業主的行為。二是集中組織各個物業公司學習相關規范內容，組織物業相關人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業公司保障其合法權利，削減人員的流淌性，讓其服務能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會、公事辦等部門的綜合協調和沖突糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，樂觀探究行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參加、相互監督的物業專項修理資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項修理基金的足額歸集和合理使用。
2、統一標準，提高服務收費率。制訂統一的服務規范的同時制訂統一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣闊。
4. 物業調研報告 篇四
今年暑假，我在科海物業管理有限公司進行了物業管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我通過對科海物業公司的調研，了解了物業企業實際經營情況，使我知道了物業公司經營的基本情況，我加深了對公司具體經營操作認知，不再片面地知道公司的營業。我知道了公司經營并不是我所想象的那么簡單，一個公司的經營是復雜的，就如同一個機器工作，里面的電子元件非常復雜。實習的過程中，既緊張，又新奇，在這個過程中，鍛煉了自己，讓我感受頗多，也收獲了很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的理性的認識。
我所實習的科海物業有限公司，是一家致力于住宅、大廈，各類商務寫字樓，政府行政大樓，別墅及涉外樓宇的物業管理企業。目前公司管理面積近二百萬平方米，包括小區、政府大樓、商場、大廈等各種類型物業樓盤40多個，公司現有員工400余人，其中大專以上學歷60人，擁有中級職稱的40余人，持證上崗率100%。雖然公司并不大，但是公司運營的還是比較好。
在我實習了解過程中，感觸是很深的，收獲也比較大。在實習中，我通過看和問等方式，對科海物業有限公司展開了深層次地了解，開展物業管理有關工作的特點、方式、運作。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。
一、加強人力資源管理，提高整體能力
公司給每位員工提供了最大的發展空間，使其能充分施展才華，實現自我人生價值。對員工的身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。而且員工具有相關的技術，能夠在所處的位置對客戶能夠提供好的服務，使客戶滿意，幫助顧客在一些小問題上能夠得到很好的解決。
做好員工的入職、在職培訓工作。公司給每位員工提供了最大的發展空間，使其能充分施展才華，實現自我人生價值。而各項因時利導的培訓計劃，為部門經理，主管及各階層員工的專業知識、業務水平的提高提供了有力保障。隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服
務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。
從實際出發，管理處嚴格參照lS09001質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法，管理人員不定時對員工的工作進行檢查，督促員工不能偏離自己的崗位，盡好職責，及時糾正員工的錯誤行為。公司并且根據員工的實際情況出發，給員工安排合適的職位和合適的工作時間，并且依據員工的個人要求，對員工進行更好的安排。公司對員工實行輪班制，每段時間就輪到另一批員工，保證員工能夠在不同時間段工作。制定一些獎罰措施，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。
二、提高服務能力，提升核心競爭力
在實習中，我知道了科海物業和房地產商合作方共同投資注冊成立公司，科海物業以無形資產與資金投入，與合作方成立有限責任公司，科海物業派遣有關人員負責公司運作。 并且科海物業本著以員工滿意、客戶滿意、社會滿意是我們永遠的追求，尊重和關心員工是企業生命，質量、環境方針不斷為客戶營造環保、安全、舒適、方便的社區環境，我們深深明白，客戶是我們生存和發展的基礎，是我們朝夕相伴的親人和朋友，從我們開始為客戶服務的那一天起，我們就一直在努力追求以科學、嚴謹的管理，優質、真誠的服務去把握機遇，贏得客戶的滿意為服務理念。
而且科海物業公司同時擁有一支技術力量雄厚，服務意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著以業主滿意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，借助公司的整體優勢，全力打造科海物業品牌，創造精品，樹立行業新形象。公司講究團隊精神，公司成員是一個大的團隊，大家需要齊心協力，創造一個更加美好、更加強大的公司，并且讓公司成員有一種歸屬感，使員工做事更加積極。公司講求卓越溝通，公司與客戶需要卓越溝通，公司的團隊內部需要卓越溝通，溝通產生共鳴，溝通產生原動力，溝通也讓我們彼此更加坦誠。公司做到盡職盡責，盡責是做人與做事之本，盡責也是自我價值實現的標尺。有盡責之心可助事業騰飛，有盡責之心可獲得客戶與更多的回報。
科海物業公司以敬業——要求公司總經理到基層每一個員工牢固樹立敬業愛崗的思想，干一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業心。誠信——個人要有誠信，企業更要有誠信，許諾答應業主，客戶，員工的事情必須況現，必須得完成。創新——管理模式上的不斷創新，經營理念上的不斷創新和服務意識的不斷創新為企業精神。從而，實現了公司更好的經營，提高公司的影響力，使公司有一個更加美好的未來，公司實現了高效的管理運作，解決了客戶的諸多問題，讓客戶更加滿意，并且感到舒心和放心，創造了一種無微不至、無所不在的
服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
三、物業管理的重要基礎工作——設備管理
對于設備的管理，在我實習中，我看到在小區里，公司對于設備的管理并不到位，如小區內的公共設備基本得不到管理，設備壞了，并沒有得到及時地修護，但對于商場里的設備，雖然得不到及時維修，但也不會等多久就會修護好，除了一些大的、重要的、需要用的會及時修護。而且在小區里，設備并不會得到很好的檢查，但在其他的管理地方，設備的檢查做的還是比較好的，因為我并不會看到損壞嚴重的設備，但小區里就會有這種狀況。所以說在這一方面做得并不到位。
四、管理的保障——安保隊伍
公司的下層管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，不同的地方有不同的設置。對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度。在商場或者其他地方，保安要求要有相應的技術，對所在的地方的服務能夠提供一些幫助，方便客戶對不懂的方面進行指導，對客戶的一些小問題提供以一些解決辦法，保證客戶放的車子或其他東西不會丟失，讓顧客放心、滿意。并且及時提醒客戶注意自己的東西，以免落下，還有，把客戶所落下的東西收起，再想辦法歸還給客戶，所以在招聘保安時，需要對保安的個人素質進行考核，保證整體員工的素質，營造一個更好公司形象，為公司的進一步發展做好鋪墊。對于保安的要求：要做到注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓。從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為顧客提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。
五、公司經營狀況和存在的問題
目前，因為物業這一行業在我國正是起步的階段，所以很多方面還不是很完善。科海物業公司目前也正處在發展的階段，公司的人員有限，所以管理的范圍有限。資金并不是很多，所以公司的管理的力度并不是很大。科海物業目前運營的還算可以，每個管理的區域都會派遣一名經理，所以在某些方面會出現問題，因此公司需要不定時的去查看。科海物業每個地方的運營還是比較好的。公司管理處對于每個地方的經營是比較成功的，科海物業對每個管理去很負責，會配合每個的管理，使客戶增加對公司的信任，為了可以發展更多的客戶。而且科海物業公司也會幫助每個客戶處理好他們所遇到的困難，使得每個客戶能滿意公司的服務，增加對公司的好感。這樣客戶便可以帶來更多的客戶，使得公司得到更好的發展，這
樣就可以擴大公司經營，增加公司的影響力，讓公司做得更大、更廣，為公司的未來帶來更好的明天。目前，科海物業公司的下層人員對公司的管理并不是很滿意，主要是員工的工資問題，這也是許多物業公司存在的問題，而且公司的高層人員的工資有的也并不是很多，這也正是打擊了許多員工的積極性的重要原因。公司對這方面的經營不是很好，上層人員或多或少會克扣下層員工的工資，這是一般公司的存在的問題。這也物業公司因為剛起步的原因，物業公司中員工工資普遍比較低，比其他的公司都少許多。科海物業目前經營的情況是對大廈、政府行政大樓、別墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民對公司的投訴比較多，對公司的服務并不很滿意，所以公司對這方面的經營并不好。科海物業公司會派遣1到2名物業方面的專家作為哪個地區的顧問，而且這個顧問分為常駐和間歇性兩種，這是比較好的方法。科海物業公司在根據經營理念運作是還沒有完全做到的，所以科海物業正朝這方面努力。科海物業公司正以全方位服務，多元化經營為業主提供更多選擇空間，使得公司的管理正日趨完善和規范。公司存在的問題正在慢慢地解決，為了讓更多的客戶接受和支持科海物業。
六、公司的理念和存在的問題及解決方法
科海物業博采眾長，吸取了國內外許多先進企業的管理經驗和理念，使公司的各項管理日趨優化 。同時，公司給每位員工提供了最大的發展空間，使其能充分施展才華，實現自我人生價值。而各項因時利導的培訓計劃，為部門經理，主管及各階層員工的專業知識、業務水平的提高提供了有力保障。科海物業公司同時擁有一支技術力量雄厚，服務意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著以業主滿意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，借助公司的整體優勢，全力打造科海物業品牌，創造精品，樹立行業新形象。科海物業充分利用自己豐富的物管經驗，從物業管理角度，協助開發商進行小區規劃與有關設備選型，保證物業在將來長期的使用過程中擁有一個良好的硬件平臺。并且公司對樓盤推廣中的物業管理要求提出建議，并配合開發商在樓盤銷售中各種活動的開展及樓盤銷售現場的管理等。業主的需求不斷更新與提高，科海物業將以服務為基礎，以品質為生命，以業主滿意為最高目標，依托科學管理，不斷創新，不斷拓展服務領域，積極營造物業的文化氛圍。我們隨時將以自身的優勢為基礎，擴展企業規模，打造企業品牌。并以全方位服務，多元化經營為業主提供更多選擇空間，在取得經濟效益的同時，創造良好的社會效益。科海物業公司對居民住宅小區進行綠化，使得公司不斷為客戶營造環保、安全、舒適、方便的社區環境，為客戶提供更好的生活環境。現在在住宅小區，科海物業公司的管理出現了許多嚴重的問題，雖然科海物業公司開通了網絡投訴，解決了一些問題，但很快又依
然會出現許多同樣地問題。甚至出現了員工對住宅小區的居民惡言相向，使得公司的形象受到了嚴重的影響。小區里居民的住宅環境并不是很好，水電問題，而且出了問題并不能得到及時的解決。所以科海物業應該派遣技術人員常駐在小區里，而且是要有足夠的技術人員，能夠在特殊狀況，能夠足夠應急。在小區中健身設施沒有得到好的修繕，那些壞了就壞了，公司人員并沒有及時修理。在調研期間，我看到很少員工去巡查小區的設施，只有偶爾會巡查一次，還有的就是在特殊情況才會巡查。在小區里，公司很少派人去檢查用電、用水設施，只有在居民打電話告訴時，維修人員才會姍姍來遲。解決方法是:公司應該加強人員的管理，要求公司對每個不同工作的人，在有事時能夠隨叫隨到，做到盡職盡責。公司要加強員工的責任心、事業心，要求公司總經理到基層每一個員工牢固樹立敬業愛崗的思想，干一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業心，提高員工的素質和能力，客戶合理的要求，要盡力做到，滿足顧客的要求。
通過這次實習，我認識到要做好物業管理工作，既要注重物業管理知識的，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結合。我知道了做事要仔細，認真，每個行業有每個行業的難處。物業行業是一個服務行業，做得工作是比較繁瑣，所以我們應該做到盡心盡責。在調研中，遇到了一些困難。首先，自己不敢去，其次，不知道該怎么做，怎么去問。所以，在這次調研中，我只是問了居民和保安，其他的是從網上了解，還有的是自己看到的。我知道物業這一行業的工作比較困難，員工的工資是個很大的問題，所以很多人才不會選擇物業這一行業。而且大多數的人對物業這一行業不了解，人們并不注重物業這一行業，所以在我國這一行業發展不起來，但國外已經發展的很好，我國剛起步，所以要慢慢來，而且在中國有些城市發展的比較好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物業管理作為微利性服務行業，它所提供的產品是無形的服務，物業管理是一種全方位、多功能的管理。做好物業管理，營造一個更加和諧，舒適的生活。
5. 物業調研報告 篇五
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，加強居住小區物業管理，改善居民生活環境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。為此，今年3月至6月，我們聯合開展了加強石景山區物業管理的調研，目的是全面了解我區物業管理現狀，反映群眾所關心的物業管理實際問題，促進和諧社會的建設和區域形象的提升。此次調研聽取了區建委關于我區物業管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分居委會和物業管理公司，召開了由政府相關職能部門、物業公司、居委會、業主委員會等單位參加的不同層次的座談會，發放了近千份居民調查問卷，搜集了關于加強我區物業管理的意見和建議，現將調研情況報告如下：
一、我區物業管理工作的基本情況
據調查，我區共有各類物業建筑面積20xx萬平方米，其中住宅建筑面積約1200萬平方米。2萬平方米以上的居住小區105個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區46個(包括各類家屬院，不包括軍產)，占44%;
九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區59個，占56%。已實行物業管理的小區79個，占居住小區的75%;
成立業主大會的小區11個，占實行物業管理小區的14%。全區共有物業管理企業68家，其中在我區登記注冊的44家，在外區注冊的24家，從業人員6000余人。目前實行物業管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。
總體看，我區物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處于發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區占25%;
抽樣調查問卷顯示，未收取物業費的小區占33%。同時，近年來我區部分實施物業管理的小區獲獎，物業管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業管理總體水平偏低。統計數據顯示，與北京市整體水平相比，我區轄區內注冊登記的物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等;
物業管理企業從業人員素質普遍偏低。三是物業管理行業監管體制基本建立，20xx年8月以來，成立了專門的工作機構，加強了對物業管理企業的監督檢查，開展了物業管理規范化活動，積極探索社區物業管理自治方式，開展物業管理試點工作，推進物業管理市場化進程，進一步加強了我區物業管理行業政府監管的工作力度。
二、我區物業管理工作存在的主要問題
近年來，我區物業管理主管部門積極推進通過公開招投標選聘前期物業管理企業，著力搭建社區自治的新型組織平臺，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些寶貴經驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，我區物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1.開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，我區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等等。這些問題遺留到物業管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查問卷顯示，77%的受訪者認為居住小區物業公司沒有盡到管理責任，69%的受訪者認為居住小區技防措施不健全。
2.物業管理公司定位不準確。我區現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，市場競爭力不強。我區登記注冊的44家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有2家，二級資質也只有3家，三級資質39家，與全市整體水平比較相差太遠;
按照性質分，24家為國有或國有控股企業，17家由單位后勤部門轉制而來，2家是直管公房房管所改制企業，這些物業公司受計劃經濟企業體制的影響比較深，有些企業甚至仍按照事業單位方式運作，以管理者自居，服務意識差;
有些企業低水平服務、高標準收費，甚至出現亂收費;
有些企業錯誤認為物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質普遍偏低;
有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。
3.部分業主觀念陳舊且缺乏組織性。我區部分居住人群收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業主權利濫用現象。據調查問卷顯示，只有1%的受訪者對《北京市居住小區物業管理辦法》很了解，不了解的多達37%;
71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。
業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會;
當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;
87%的受訪者認為業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。
4.政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衛、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關系，有些是業務合作關系。目前，我區政府相關職能部門之間的關系以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。
此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
三、關于加強我區物業管理工作的建議
石景山區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾個方面的建議供有關部門參考：
1.推廣物業管理企業前期介入。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發項目在設計、施工和配套方面出現后期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助于形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進我區物業管理企業前期介入工作。
2.發揮物業管理行業協會作用。要充分發揮物業管理行業協會的作用，在為物業管理企業提供交流平臺，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益沖突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論;
建立行業自律機制，規范企業經營行為;
反映企業合理訴求，維護企業合法權益;
開展各種形式活動，形成行業的凝聚力;
正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象;
加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育的長效機制。
3.推動各方思想觀念轉變。在對開發商誠信考核中，要增加其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;
行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性，積極推行我區一些社區典型做法，如七星園小區，引導廣大業主維好權、用好權、盡好責;
物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，同時要像首鋼物業公司一樣積極向外尋求發展機會，過度期采取兩種體制并存的運做模式。政府有關部門和社區組織應組織成立物業調解協調機構，繼續完善社區黨委、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平臺，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制，推動業主大會組建工作。
4.探索我區物業分類管理模式。我區物業管理有特殊性，應針對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對于一些老舊小區來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，為企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌，為建設和諧社會做出更大貢獻。
5.大力提高居民區自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區先行試點，深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準。
6.提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業管理成本，同時應充分利用自動化設施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實施各項管理服務。要從日常檢查、客戶交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施，有條件的企業應積極建立ISO9001標準體系，進一步提高服務質量。
7.完善物業管理相關法律法規。現行有關物業管理方面的法律法規包括《物業管理條例》、建設部的規章制度，但缺乏與法規相配套的規范性文件的制定，如：業主委員會運作;
物業管理招投標;
住宅維修基金管理;
物業管理服務用房設置使用;
業主委員會的法人地位及其職責、權力和義務;
明確物業管理企業、業主管理委員會、居委會三者之間的關系等，致使近期物業糾紛案件數量增多，并形成群訪，區法院200 年就受理物業糾紛522件。建議積極通過人大、政協等呼吁相關部門制定與之相配套的實施細則和法規文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規范和指導市場運作。
隨著物業管理水平的不斷完善，隨著物業管理機制的不斷創新，隨著廣大業主維權意識的不斷提高，隨著政府對物業管理監管力度的不斷加強，相信我區物業管理企業必將顯示出其強大的生命力和市場競爭力，不斷出現新的整潔、美觀、安寧、舒適的宜居小區。
6. 物業調研報告 篇六
一、基本情況
我市物業服務工作從20xx年左右開始起步，經過十多年的摸索，從無到有，從小到大，呈現出良好的發展勢頭，物業服務的整體水平有了較大提高，對優化人居環境，提升城市形象，保障人們安居樂業，維護社會穩定起到了重要的作用。
二、工作開展情況
一是加強了制度建設。根據國家和省、荊門市的有關規定，結合我市實際，先后制定出臺了《關于加強住宅小區物業管理的實施意見》、《關于貫徹落實的通知》、《關于進一步規范前期物業服務招標投標工作的通知》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業服務工作的順利開展。
二是推行了“菜單式”物業收費服務模式。重新制定了《住宅小區前期物業服務等級標準》，將物業服務內容劃分3個等級、5個小項，進一步細化服務內容、量化服務標準，讓業主明明白白交費，企業清清楚楚服務，基本做到了業主期望的“質價相符”。
三是積極開展了物業政策法規宣傳培訓工作。通過報刊、專欄等傳統媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業主和社會各界宣傳物業知識，著力增強業主對物業服務的參與意識，努力贏得社會方方面面對物業服務工作的理解和支持。通過集中培訓、集體研學，多措并舉，提升從業人員的思想素質，提高從業人員的服務能力。
三、當前存在的主要問題
（一）物業服務整體水平不高。
我市現有一部分物業服務企業是建設單位的附屬企業，僅對自已開發的項目小區提供服務，市場化程度不高。前期物業建管不分，沒有形成良好的制約與監管體制，企業缺乏危機意識，缺乏創新能力。在現有的物業服務企業中，普遍存在從業人員年齡偏大、素質不高，企業管理不規范、服務不到位等問題，物業服務簡單粗放，僅限于清掃衛生、秩序維護、綠化養護等低標準、低水平的基礎性服務，難以滿足業主多樣化的需求，無法提供更多增值服務，而且有的物業服務企業沒有簽定物業服務合同，沒有得到業主的認可，造成業主、物業服務企業、建設單位之間互不信任，矛盾時有發生。
（二）物業服務消費觀念滯后。
部分業主對物業政策法規、物業服務企業、業主委員會、業主的權利和義務及相互間的關系缺乏了解，對物業服務的社會性、公共性、有償性認識不足，只顧個人利益，無視公共利益，對物業服務企業的工作不僅不主動支持、配合，反而煽動對抗。少數業主有償服務的觀念淡薄，“花錢買服務”的意識還未形成。老舊小區的業主思想仍然停留在住福利房的時代，拒交物業服務費的現象普遍存在。目前，全縣住宅小區物業服務費平均收繳費率為65%，個別企業甚至才只有30%。過低的收繳率，致使部分物業企業入不敷出，只能靠減少服務、降低標準來維持正常運轉，造成管理服務能力低下的惡性循環。
（三）老舊小區物業服務管理難度大。
我市老舊住宅小區由于建設年代較久遠，物業服務基礎條件差，物業服務企業不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區的業主絕大多數屬工薪階層或社會低收入群體，我市目前也暫未對這部分住房征收專項維修資金，導致維修、更新和改造的費用無人承擔，造成房屋和小區內設施設備年久失修、道路坑洼不平、衛生和治安環境差，業主極為不滿，反映非常強烈。
（四）開發建設前期遺留問題較多。
由于規劃驗收不嚴格，建設單位為追求經濟利潤最大化而不管不顧后續的物業服務，大部分住宅小區建成后遺留問題較多。比較突出的有建設單位擅自更改規劃設計，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責任；私自占有使用小區共用部位等問題，均為今后實施物業服務埋下許多隱患。還有部分小區內無物業服務用房，只有門房、無綠化用地、無摩托車停車棚、監控安防設施設備技術落后、數量不足、使用壽命短。老舊小區公共配套設施更是嚴重不足，引發了許多矛盾和糾紛。
（五）業主大會、業主委員會組建難，發揮作用更難。
由于業主對物業服務參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業主委員會的辦公場所、經費、人員薪酬等得不到落實，社區居委會的日常監督作用發揮不到位，導致我市大部分住宅小區業主大會、業主委員會成立、選舉難困難重重。目前，在64個實施物業服務的住宅小區中，成立業主委員會的只有20個，業主的合法權益無法得到有效保障，小區物業服務的難度很大。同時，由于業主委員會維權意識不強，運行中缺乏必要的監督機制，致使業主委員會難以發揮監督和協調作用，已成立的業主委員會中，大部分名存實亡。
（六）物業服務監管體制不夠完善。
物業服務屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業服務關系尚未理順，建設單位、物業服務企業、業主以及相關行政主管部門之間相互依賴，物業服務的責任主體缺位，基層政府組織的綜合協調作用并未充分發揮，工作合力沒有形成。物業服務監管機制尚不健全，行業監管部門之間缺乏有效溝通，行政監管力度不大，導致基層政府、行政主管部門、物業服務企業和業主之間職能與責任、權利與義務、管理與服務“三不清”。最突出表現在部門執法進小區方面。
四、意見和建議
（一）進一步完善規章制度，規范管理服務
建議荊門市政府結合全市近年來的物業服務工作實際，盡快出臺關于加強住宅小區物業管理的意見辦法，并將車輛管理納入小區物業服務之中。建立健全行之有效的目標考核責任制和監督體系，嚴格物業服務市場準入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支持有實力的物業服務企業做大做強，增強行業的危機意識，提高行業整體水平。物業服務企業要與業主簽訂物業服務協議，明確雙方的權利和義務，增強信息公示力度。住建、城管、規劃、公安、物價等行政主管部門要加大對物業服務質量等相關情況實行動態管理力度，要對管理水平低、服務質量差、收費不規范、社會形象差的企業進行清理整頓。進一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時查處和答復。大力推廣先進地區的管理經驗，倡導建管分離的物業服務模式，強化物業服務隊伍建設，提升服務水平、提高管理能力，推動物業服務企業依法規范經營。
（二）加強源頭治理，夯實物業管理基礎
規劃和建設部門要嚴格住宅小區建設規劃審批程序和小區施工建設監管制度，加強對建設單位在建工程的監管，及時制止建設單位私自改擴建、縮小綠地面積、簡化配套設施等違反規劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和符合本地實際的物業服務項目綜合驗收標準，組織相關部門、物業服務企業參與驗收評定，對不符合建設規劃和質量標準的堅決不予驗收。
（三）強化業主大會制度，充分發揮業主委員會作用
對符合條件但尚未成立業主大會的小區，鄉鎮人民政府應在同級黨組織領導和民政部門指導監督下，盡快依法組織和指導召開業主大會，選舉業主委員會，明確業主大會、業主委員會、業主與物業服務企業的權利和義務，理順社區居委會、業主委員會與物業服務企業的關系，制定相關制度，規范運作程序，切實履行監督和協調職責。基層政府組織、房管等相關行政主管部門要積極支持業主委員會對物業服務工作進行監督，對違反物業相關政策法規，不履行物業服務合同的物業服務企業，要給予相應的處理和整頓，使業主委員會真正發揮監督、協調作用，推動小區物業服務有序發展。
（四）采取有效措施，加強老舊小區管理
要高度重視老舊小區物業服務工作，在基層政府組織的指導下，根據老舊小區的實際情況，對癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業服務模式。對于配套設施相對獨立、較為完善、又有一定規模的老舊小區，及時組織召開業主大會，選舉業主委員會，公開選聘物業服務企業，開展物業服務工作。對不具備物業服務條件又無業主委員會的小區，可按照社區居民自治的原則，由社區居委會代表社區業主，與房屋和設施設備維修、保潔、保安等專業服務企業簽訂委托管理服務合同，也可以由社區居委會組織社區下崗失業人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進行自我管理、自我服務，為廣大業主創造一個安全、文明、和諧的居住環境。
（五）宣傳引導，營造良好的物業管理氛圍
要深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》、《湖北省物業和服務管理條例》等有關法律法規，教育引導廣大業主培養“小區是我家，愛護靠大家”的責任意識，牢固樹立物業服務的消費觀念，理解、支持、配合物業服務工作，及時繳納物業服務的費用，自覺維護小區環境和秩序。
7. 物業調研報告 篇七
一、調研目的
改革開放以來，隨著我國社會主義市場體制的建立和日趨完善，國民經濟持續穩定的發展和人民生活水平的逐步提高，專業化的物業管理模式也逐漸走進人們的生活，為人民服務，為人們熟知，物業走近一個逐漸完善，逐漸自我提升的過程。進入物業市場，了解物業現狀，深入物業實踐，將理論與實踐相結合，積累經驗，總結知識，了解問題，提升專業水平，打好專業基礎，最終服務物業，貢獻物業。
二、調研對象
天津市開發區毆思諾物業管理有限公司
昌黎分公司管轄小區——竭石花苑
三、調研人：
四、調研時間：
20xx年8月21日
五、調研內容
歐思諾物管有限公司，總部設在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區物業管理項目。該單位屬于三級資質物業管理公司，物業管理范圍廣泛，物業管理類型多樣化，集服務、管理與經營一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區，屬社區物業，它是一個環境優美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優秀小區”稱號。內部設備設施齊全，保安、消防、環境等管理到位，給人們一個安適、休閑的優雅環境。當日正執周末，孩子們在兒童娛樂設施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋，也有人正向物業人員反映問題……融入物業，讓我感受真實的物業服務。
調研結果顯示：人們對于這個新興行業普遍認為有較大的發展空間，小區負責人高先生也表示，物業管理行業擁有巨大的發展空間與速度，他還樂觀地表示物業管理在不久的將來將進入一個嶄新的時代。是的，物業管理自改革開放以來，至今已發展成為一個擁有2萬多個企業，數百萬從業人員的企業，它已被住宅小區、工業區、學校、醫院、車站、機場、商場、辦公樓等各類不同性質的物業所采用，被人們視作現代化城市的朝陽產生。
物業管理是一個涉及領域十分廣泛的行業，其管理的對象是物，即已建成的各類地上建筑物，及其附屬物的設施、設備和相關場地，而物業管理服務的對象是人，即物業的業主及使用人。調研顯示，在該小區從業人員專業畢業生，相對比較少，而專業人員實踐能力相對低下，在物業管理已發展為城市市區水平的情況下，加強專業人員的培訓，加大專業人員數量是必要的。服務于物業，其管理人員必須具有系統地專業知識，這也是高先生特別提出的一點。物業管理企業的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設備、局域網系統等工程技術方面的知識，同時也需要社會學、法學、管理學、經濟學、心理學等各方面知識，也就是說，應具備文、理、工等多個學科交叉的知識結構。同時，更應加強理論與實踐的結合，深入物業管理實踐，將知識融會貫通，積累實踐經驗，反復學習總結，才能進一步提升專業人員的專業素質與技能，從而更好地服務于物業。
高先生還認為物業管理企業與高校合作培養物業人才，是一條可行之道，雙方可以優勢互補，給學生接觸物業的'機會，進行經驗交流，提高學生的專業文化，也可以為企業帶來一批批優秀的專業人才，促進物業管理行業健康發展。
物業管理作為一個新生的行業，在其發展過程中，也存在這樣那樣的問題和矛盾，諸如環境衛生、安全防衛等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業管理服務的對象是人，要面向問題，解決問題。物業中存在的問題直接影響著物業管理的發展，要看重并及給予解決。諸如法律法規不健全，專業人員缺少，內部結構不完善等諸多因素影響著物業管理行業的發展，培育物業管理市場，規范物業管理行為，提高管理服務質量，已成為業內人士的共識。
四、調研結論
通過整個調研，得出以下結論：
（1）物業管理將呈現巨大的發展空間與速度。
（2）對物業管理專業學生提出更高更深的要求，同時，也為高校培育學生提供了方向。
（3）物業管理存在諸多問題急待解決，要求健力健全法律法規完善競爭市場，提升物業服務質量。
總之，在整個調研過程中，讓我更深入的了解物業，堅信物業管理行業將有一個嶄新的未來，作為物業人，更好地服務物業。
8. 物業調研報告 篇八
依據縣政府統一部署，近日縣商務局會同'房產局、城市管理行政執法局、xx鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理狀況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，制造良好的城市環境。
一、基本狀況
城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設。
二、現行管理模式
三、存在的主要問題
集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的狀況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣闊市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的問題非常突出。詳細來講，主要是三個方面：
（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。
旺業大市場商戶入駐后，開發商安良公司當時也曾聘請物業公司進行管理，劃定特地停車場，按標準收取物業管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素養參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴峻。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴峻，急需整治改造。
（二）開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。
（三）少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。
金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益非常低下。
四、下一步工作支配
集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣闊消費者利益息息相關。構建干凈有序的.集貿市場交易環境，愛護經營者和消費者的合法權益，促進市場的富強和經濟進展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下看法：
依據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有特地管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。其次類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住戶較集中的旺業大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參加，全面推行物業管理。
9. 物業調研報告 篇九
為進一步了解和掌握濱江開發區物業管理情況，督導加強園區物業管理工作，改善人民群眾的生活環境，根據年初工作計劃安排，9月上旬，濱江開發區組織部分人大代表在人大工委主任趙祿祥的帶領下，對濱江新城房地產項目物業管理情況進行了調研。調研期間聽取了物業管理部門的情況匯報，與有關部門、物業服務企業負責人和部分居民代表進行了座談交流；到、等6個小區進行了調研，現場察看了住宅小區物業管理情況。現將調研情況報告如下：
一、物業管理工作現狀
近幾年，園區的房地產業迅猛發展，與此相伴，物業管理工作也取得相當大的成就。在濱江開發區黨工委、管委會的不懈努力下，物業管理部門認真貫徹執行國務院《物業管理條例》和《XX省物業管理條例》，園區物業管理工作走向規范，為加強和改善園區管理、推進小區建設、優化投資環境、促進經濟社會協調發展起到較大推動作用。
（一）物業管理實現市場化全覆蓋。截止目前，共有6家商品房正式交付使用，分別為、新逸花園、綠地一期濱湖花苑綠地二期風情雅苑、朗詩未來家，均由開發商指定的物業服務企業實施管理，累計實施物業管理的住宅86棟，房屋6101套，物業管理覆蓋率100%。
（二）物業管理服務意識顯著提升。近年來，濱江新城住宅小區發展迅猛，園區物業管理部門不斷加大工作力度，督促各物業服務企業改進管理方式、提升服務水平。經過多年的努力，廣大業主、開發企業和物業公司對物業管理工作重要性的認識越來越高。初具現代化新城區形態，居住和生活環境明顯改觀，有力地促進了和諧社會建設，物業管理工作也得到健康發展。
（三）服務內容豐富水平提高。物業管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理等多方面、多層次。管理項目也從單一的住宅小區開始向商業街延伸覆蓋面不斷擴大。
（四）小區治安監管力度不斷加大。一是建立巡查制度，對重點部位夜間堅持蹲守、巡查相結合，有效遏制偷盜等現象；二是加強高層小區電梯的日常使用和養護管理，編制困人救護、突然停電等突發事件應急措施預案，確保廣大業主安全正常使用電梯。
二、物業管理領域存在的問題
1.公眾參與意識有待進一步提高。業主對物業法規的了解不多，責、權、利的認識和意識缺乏，參與管理、配合管理和自治管理的意識淡薄，有的小區入住率不高，成立業主委員會難度大。部分業主片面強調個人維權，只主張權利不盡義務，不遵守規定，不服從管理。
2.新能源設施配備存在較大差距。代表們通過現場和業主深入交談發現，電動車、新能源汽車充電樁配備不完善，是當前物業管理十分突出的問題。由于濱江新城絕大多數業主在園區企業上班，距離較近，電瓶車使用率高，再加上新能源汽車的'推廣，新能源設施配備嚴重缺乏。
3.小區周邊餐飲油煙擾民現象頻發。綠地、朗詩為近年來新建的小區，隨著大量業主的入住，周邊商貿、餐飲開始繁忙起來，隨之而來的投訴事件與日俱增，主要表現為餐飲店煙道距離住宅過近，且未安裝油煙凈化處理設施。
4.物業服務企業的服務水平不高。物業管理服務企業缺乏競爭意識和責任意識，招收往往年齡較大、文化程度較低、素質不高的物管職工，與業主溝通都存在明顯不足，總體服務水平不高。
三、加強物業管理的幾點建議
1.加大宣傳力度，提升業主參與意識。一是深入一線，深入群眾，傾聽業主呼聲，集中民智民意，及時解決業主的所想、所思、所盼，為后續物業管理打下基礎。二是廣泛宣傳物業管理法律法規，提高合同履約意識，讓業主充分認識到，物業也是商品，享受服務就要繳費，為物業管理營造良好的健康法制環境。三是要提高業主主人翁意識，善于發揮業主作用，對危害公眾利益的人和事要主動干預、積極舉報，引導居民共同維護自己的家園。
2.規范小區設施配備管理。超前規劃，科學合理確定小區新能源設施配建標準，依據社會發展趨勢結合小區實際情況，充分考慮新能源設施配備數量，滿足群眾切實所需。
3.整合資源，加強部門聯動，依法查處違法違規行為。加強領導、統籌、協調，建立自上而下的聯動機制，從根本上明確相關部門的職責，協調城'管、市場監督管理局、環保、信訪、公安等執法部門及時查處油煙擾民問題，保證執法效果，同時確定工作目標，嚴格管理考核。
4.采取多種舉措，提高物業服務質量和水平。一是要加強物業管理從業人員學習培訓，認真學習相關物業管理條例，增加知識本領，提升綜合素質，改進工作方法；二是物業管理部門要加強對物業服務企業的監管，督促提升物業服務質量和水平，構建和諧的物業服務企業和業主關系。
10. 物業調研報告 篇十
隨著城鎮化腳步不斷推進，各地新興小區如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業公司也有了巨大的發展空間，物業的品牌價值也成為了房地產商手里越來越重要的籌碼。物業對小區的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關系。物業管的不光是小區整體環境，還要解決每個業主日常所遇到的`問題。當小區內住戶的某些行為觸犯到城市管理相關法規時，就進入了城管管轄范圍，要解決好這些物業、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協作。
在現實中，諸多問題使得原本可以開展協作的部分反而成了城管執法過程中的瓶頸。由于物業平時與業主關系密切，有的物業管理人員與業主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業在遇到業主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執法人員在期望通過物業與業主溝通時吃到了無數閉門羹。
而如果物業管理者們更深層地思考下業主的違法違規問題，不難發現，只要有一戶業主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業主行為最后往往影響到周邊業主的共同利益，造成其他業主的不斷投訴，將物業置于眾矢之的。物業若能配合執法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理并主動反應上報業主違規行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業主的好評。
物業與城管開展協作應有效地發揮雙方的獨有優勢，互相填補不足。物業掌握著業主的基本信息，對整個小區有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調解工作，也能為城管執法過程中需落實的細節問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執法過程所產生的其他負面影響。城管依照國家法律法規辦事，當物業的人情牌、管社區管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權來對業主行為作約束。城管借物業之巧勁，物業借城管之利劍，兩者協作方可攻堅克難。
城管與物業協作需要在平時就建立起一致思想，統一戰線，在關鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業主打好預防針。
新形勢下物業與城管打交道會越來越頻繁，有團結協作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優化物業城管協同管理格局。